Cessione del Preliminare
La cessione del preliminare è un'operazione finanziaria che coinvolge la sottoscrizione di un contratto preliminare di vendita di un immobile tra un venditore e un acquirente, che chiameremo investitore. L'investitore, se previsto dalle clausole contrattuali e con il consenso del venditore, può cedere il contratto a un terzo acquirente, che subentra alle stesse condizioni. In tal modo, l'acquirente paga l'importo stabilito nel preliminare (che va al venditore) e un importo aggiuntivo che rappresenta il guadagno dell'investitore.
Si tratta di una forma di investimento prevista dalla legge,
e in particolare dall’art. 1406 del codice civile, che dice che è possibile
cedere ad un terzo le prestazioni derivanti da un contratto, se tali prestazioni
non sono state ancora espletate, e ovviamente previo consenso dell’altra parte.
Essendo a tutti gli effetti un investimento, è bene
considerare tutti gli aspetti fondamentali per poter ricavare un utile.
Innanzitutto il prezzo dell’immobile, poiché diventa fondamentale trovare un
immobile in vendita ad un prezzo inferiore a quello di mercato, in modo da
poter applicare un rincaro. Altro aspetto importante è la propria disponibilità
economica, poiché nel caso non fosse possibile cedere il contratto ad un terzo
prima del limite previsto per andare a rogito, sarà necessario effettuare
l’acquisto dell’immobile (o perdere la caparra e gli eventuali soldi investiti
per migliorare l’edificio). Eventuali modifiche alla struttura devono sempre
essere concordate con il venditore. Ecco quindi che anche le tempistiche
risultano critiche, e sarà bene accordarsi con il venditore per avere dei tempi
abbastanza lunghi, in fase di preliminare, prima di concludere l’affare.
La caparra versata dall'investitore al venditore verrà poi
restituita con i fondi pagati dall'acquirente finale. Dopo la cessione,
l’acquirente subentra nel contratto ed è soggetto a tutte le prestazioni a cui
era soggetto l’investitore, accettandone tutte le condizioni. Il venditore può
far valere le stesse obiezioni che avrebbe potuto fare all'acquirente iniziale,
riguardanti il prezzo, le modalità di consegna e i tempi del contratto. Ovviamente
una volta subentrati in un contratto preliminare, le nuove parti possono
accordarsi di nuovo prima del definitivo, apportando delle modifiche.
Infine, come per tutti gli investimenti, è bene valutare
anche possibili rischi e inconvenienti. La plusvalenza sulla cessione è
tassata, e questo è un esborso da considerare insieme all’imposta di registro
proporzionale al 3% (compravendita a titolo oneroso. Considerando tutte le
spese e le sfide connesse all'operazione (tempistiche, disponibilità
economica), potrebbe risultare più vantaggioso per alcune persone acquistare
direttamente l'immobile dal venditore e poi rivenderlo, pagando l'imposta sulla
plusvalenza della vendita anziché quella della cessione. Ogni caso va
ovviamente valutato a sé stante. Non è da escludere che il venditore possa
vendere lo stesso immobile ad un’altra persona, e in questo caso si può risolvere
il tutto trascrivendo il preliminare, spesa che necessaria ma che ti tutela da
possibili inconvenienti. E poi c’è la questione relativa al trovare dei clienti
interessati, che può essere complicato, ma affidandosi all’agenzia giusta (ogni
riferimento a fatti o persone è puramente voluto) potrai trovare un sacco di
opportunità interessanti!
Facciamo un esempio pratico:
Giada si impegna ad acquistare l’immobile di Gianfranco al
prezzo di 140.000 euro, con data del rogito entro 12 mesi dalla firma del
preliminare. Il preliminare prevede espressamente la possibilità per Giada di
cedere il contratto a una terza persona, e di apportare delle migliorie alla
struttura. Giada ha tempo dodici mesi per individuare un acquirente interessato
all’immobile, che ha un valore di mercato di circa 180.000. Spende 10.000 euro
per alcune migliorie, ed infine trova in Lucrezia l’acquirente disposto a
spendere i 180.00 euro che richiede. Giada cede il contratto a Lucrezia, che
subentra così nel preliminare.
Giada incassa così 180.000 – 140.000 – 10.000
(ristrutturazione) = 30.000 euro, e oltre a questo riceve nuovamente i soldi
che aveva versato come caparra a Gianfranco alla firma del preliminare.
Tutto chiaro?
Se vuoi saperne di più, o vuoi sperimentare in prima persona
vieni a trovarci! Ti aspettiamo!
D.
